Неустойка с застройщика. Как получить



Неустойка с застройщика.

Как получить







Если вы хотите взыскать неустойку с застройщика за нарушение срока строительства, обратитесь к нашим адвокатам. Мы обязательно вам поможем


Подошел срок передачи квартиры, а дом все еще строится. Застройщик просит вас подождать еще немного, объясняя задержку финансовым кризисом и сложностью с продажей квартир. В наше время это распространенная ситуация.


Законом предусмотрено, что за ожидание квартиры свыше определенного договором срока застройщик должен выплатить дольщику денежную компенсацию в виде неустойки. В этой статье мы расскажем, как все обстоит на практике.






Разбираемся со сроками


Прежде чем требовать у застройщика выплаты неустойки нужно определить до какой даты застройщик должен передать квартиру. Только после наступления этой даты дольщик вправе претендовать на получение неустойки.


Вика и Вадим при выборе квартиры ориентировались на срок завершения строительства. Застройщик уверил их, что до конца 2015 года они получат квартиру и смогут заселиться. В апреле 2016 года дом еще строился. Желая получить с застройщика неустойку, они обратились за помощью к юристу. Мы внимательно изучили договор. Срок передачи квартиры был указан до конца 2018 года. Требовать неустойку пока было рано.


Вывод: Внимательно читайте договор перед его подписанием.


Обычно в договоре есть два срока: срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры дольщику. Для взыскания неустойки важен второй срок. За нарушение срока ввода дома в эксплуатацию ответственность не предусмотрена и застройщик ничего выплачивать не должен.


В договоре долевого участия указано, что дом будет введен в эксплуатацию до конца 2014 года, а квартиры переданы дольщикам – до конца 2015 года. В итоге дом был введен в эксплуатацию в декабре 2015 года и за месяц квартиры были переданы. В этом случае оснований требовать неустойку нет.


Вот некоторые возможные варианты определения срока передачи квартиры в договорах:


- не позднее определенной даты, месяца, квартала, полугодия и т.д. (например, не позднее 31.06.2016, не позднее второго квартала 2016 года);


- в течение определенного периода времени после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (например, в течение 3 месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию).


Разберем на примере. В договоре долевого участия указано, что застройщик обязуется получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее 31 января 2016 г. и передать квартиру в течение 3 месяцев со дня получения разрешения. Если застройщик введет дом в эксплуатацию раньше срока (например, 01 декабря 2015 г.), то 3-месячный срок начнется с момента получения разрешения на ввод. Если застройщик получит разрешение на ввод позже (например, 01 марта 2016 г.), то 3-месячный срок начнет идти с 31 января 2016 г., а не с момента фактического получения разрешения.




Позвоните нам, чтобы узнать, как получить неустойку с застройщика, с чего начать и какие документы для этого потребуются







Считаем неустойку


Размер неустойки определен законом и составляет для граждан 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от стоимости квартиры за каждый день просрочки.


Рассчитать неустойку можно по следующей формуле:


сумма неустойки = цена квартиры × ставка рефинансирования / 150 × количество дней просрочки / 100


Цена квартиры указана в договоре.

Значение ставки рефинансирования нужно взять то, которое действовало на момент обращения в суд или если квартира передана – на момент передачи квартиры. После 01.01.2016 ставка рефинансирования равна ключевой ставке Центрального банка РФ. Ее можно узнать на сайте Центрального банка РФ.


Количество дней просрочки определяется до даты подписания акта приема-передачи, а если квартира еще не передана – до текущей даты.



Когда обращаться в суд



Распространенным заблуждением является мнение, что взыскать неустойку можно только после передачи застройщиком квартиры (подписания акта приема-передачи). В действительности это не так. Взыскание неустойки никак не связано с завершением строительства дома и передачей квартиры. Обратиться в суд можно как до, так и после получения квартиры. Главное – наличие факта просрочки.


В нашей практике были случаи, когда клиенты обращались за взысканием неустойки несколько раз.


Виктор обратился с просьбой помочь ему взыскать неустойку с застройщика. На момент вынесения судом решения дом еще строился, поэтому суд взыскал неустойку на день вынесения решения. Застройщик передал ключи только через 5 месяцев после суда. Получив квартиру, Виктор снова обратиться в суд. Суд взыскал неустойку второй раз за прошедшие 5 месяцев.



На что можно претендовать

помимо неустойки



Компенсация морального вреда. Закон исходит из того, что, нарушая право на своевременные получение квартиры, застройщик причиняет дольщику моральный вред, который должен быть компенсирован.


Сложность заключается в том, что в отличии от неустойки, закон не определяет в каком размере должна взыскиваться компенсация морального вреда. В каждом конкретном случае суд оценивает степень причиненного морального вредя и определяет размер компенсации. Здесь нет четких критериев и правил, все зависит от усмотрения суда. В любом случае размер компенсации морального вреда будет значительно меньше суммы неустойки. Наш опыт показывает, что дольщик может рассчитывать на десятую часть от суммы неустойки.


Вот несколько примеров как суды в решениях обосновывают необходимость взыскания компенсации морального вреда


«Поскольку ответчиком не соблюден предусмотренный договором срок передачи истице объекта долевого строительства, чем нарушены права истца, то причиненный ему моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях в связи с неполучением в ожидаемый срок того, на что он рассчитывал при заключении договора, ожиданием окончания строительства, подлежит компенсации».


«При определении размера компенсации суд учитывает характер нравственных переживаний истца, который вложил значительные денежные средства в приобретение квартиры, отсутствие ответа на его законные требования».


«Суд находит требования истицы о взыскании компенсации морального вреда обоснованными, поскольку усматривает вину ответчика в нарушении прав истца».


«При определении размера компенсации морального вреда, суд учитывает длительный период неисполнения ответчиком обязательств по передаче квартиры, и с учетом принципа разумности и справедливости, полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца в счет компенсации морального вреда - 30 000 руб.».


Штраф. Если дело дошло до суда, то скорее всего застройщик отказался выплатить неустойку добровольно. А за невыполнение добровольно законных требований потребителя закон предусматривает штраф в пользу дольщика в размере 50% от взысканной суммы.


Разберем на примере. Суд взыскал с застройщика неустойку в размере 300 000 руб., а также компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб. Размер штрафа составит 165 000 руб. ((300 000 руб. + 30 000 руб.) / 2).


Штраф взыскивается только в том случае, если перед обращением в суд дольщик направлял застройщику претензию с требованием добровольно выплатить неустойку. Если дольщик сразу пошел в суд, то штраф взыскан не будет.


Компенсация расходов на юриста или адвоката. Если для взыскание неустойки дольщик обратился за помощью к юристу или адвокату, то понесенные расходы будут взысканы с застройщика.



Снижение неустойки судом



Вы посчитали неустойку, сумму штрафа, примерно оценили размер компенсации морального вреда, все сложили, и уже начали думать на что потратите деньги. Не спешите.


Несмотря на то, что законом определен фиксированный размер неустойки и штрафа, суд вправе снизить их. Основание для снижения неустойки и штрафа только одно – несоразмерность последствиям нарушения обязательства.


Вывод о том, соразмерна неустойка последствиям нарушения обязательства или не соразмерна, делает суд, учитывая конкретные обстоятельства дела. И в подавляющем большинстве случаев суды приходят к выводу, что имеются основания для снижения неустойки.


Однако суд не может по своей инициативе уменьшить неустойку. Об этом должен попросить застройщик. Сделать это он может в судебном заседании или путем направления письменного заявления в адрес суда. Если застройщик не обратиться в суд с просьбой снизить неустойку (иногда такое бывает), то неустойка будет взыскана в полном объеме.



Суд может уменьшить неустойку только на основании

заявления застройщика. Если застройщик не обратится

в суд с просьбой снизить неустойку, то неустойка

должна быть взыскана полностью.



Вот некоторые причины, которые указывают в решениях судьи, снижая неустойку:


«…незначительный период просрочки исполнения обязательства, и отсутствие негативных последствий для истца»


«…необходимость соблюдения баланса прав и интересов сторон спорного правоотношения».


В следующей статье мы расскажем, с чего начинать взыскание неустойки и как проходит судебное разбирательство.



Спасибо, что читали нас!



Обратитесь к нам, если вам нужна консультация или помощь во взыскании неустойки с застройщика



Звоните нам +7 (4742) 71-52-14

Работаем ежедневно с 8:00 до 20:00

 

Задайте вопрос адвокату по долевому строительству

Подробно ответим вам на электронную почту